В соответствии со ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Оформление земельного участка и приобретение на него прав имеет ряд тонкостей, которые зависят от многих факторов: категория земельного участка, вид права, субъекты правоотношения. Основными трудностями, возникающими при оформлении прав на землю, как правило, являются: отсутствие либо неполнота первичных документов, помарки и исправления в документах, отсутствие оригиналов, необходимость проведения землеустроительных работ, согласования границ земельного участка со смежными землепользователями, необходимость получения кадастрового паспорта на землю, наличие на земельном участке сторонних собственников, возможность существования специальных режимов (охранные зоны, защитные полосы), ограничивающие приобретение и использование недвижимости, наличие обременения, наличие такого факта, как отчуждение части земельного участка, что повлекло изменение его площади. При самостоятельном оформлении прав собственности на земельный участок у граждан возникают трудности, связанные, прежде всего с тем, что нигде не прописан порядок сбора необходимых документов. Для того чтобы понять, куда идти и с чего начинать процедуру оформления земельного участка, требуется большое количество времени. Часто, из-за незнания процедуры, приходится получать одни и те же документы по несколько раз, при этом у всех документов различные сроки действия, и, дожидаясь получения одного, документы другой становятся недействительными. В связи с этим оформление прав на земельный участок может занять огромное количество времени и затянутся на годы. Нередко документы, которые используются при оформлении земельного участка, могут содержать недостатки. Например, указаны не все реквизиты сторон, отсутствуют необходимые печати или неточно описан предмет сделки. При этом доказывать наличие права и собирать «правильные» документы на земельный участок придется заявителю. На практике возникают ситуации, когда при приобретении объектов недвижимости их правообладатели сталкиваются с необходимостью оформления земельных правоотношений, так как права на земельные участки не были оформлены в должном порядке. Например, в 90-е годы земельные участки предоставлялись в ускоренном порядке и в государственную базу данных не вносились полноценные сведения о них, в частности, не указывались точные сведения о местоположении границ участков. При этом зачастую оформление земельных отношений необходимо начинать с формирования земельного участка, занятого объектами недвижимости, и постановки его на государственный кадастровый учет. При оформлении документов граждане сталкиваются с ситуацией, когда за собственный счет необходимо провести работы по межеванию (внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости). Постановка на кадастровый учет земельного участка, внесение изменений в кадастровые сведения о земельном участке происходит только на основании предоставленного в орган кадастрового учета межевого плана земельного участка. Обычно порядок оформления земли требует оформление таких документов на землю, как: - кадастровый план земельного участка. Один из самых важных документов. Время на согласование границ земельного участка, оформление прав на землю и последующая судьба участка будет зависеть от правильного его составления. - декларация на создаваемые или созданные объекты. Данный документ в некоторых случаях позволяет упростить порядок оформления прав на землю. - акт согласования границ. Земельный участок, согласование и оформление земли которого требуется, при этом измеряется специалистами и полученные сведения согласуются со всеми соседями, чьи участки примыкают к оформляемому участку. Согласование границ земельного участка завершается подписанием акта согласования границ. Обладая знаниями, можно избежать многих трудностей при оформлении земельного участка, но, к сожалению, мало кто из простых граждан, ранее не сталкивавшихся с оформлением прав на земельные участки, обладает этими необходимыми знаниями. Набор необходимых документов и порядок оформления земельного участка зависят от многих факторов. Например, от категории земельного участка, так как правовой режим земель определятся исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п.2 ст.7 Земельного кодекса российской Федерации). Поэтому в зависимости от ситуации состав документов будет различным. Главное при оформлении земельных участков проверять их статус, соответствие реальных границ кадастровому плану, наличие претензий третьих лиц. Правильное оформление технической документации и своевременное прохождение технических процедур гарантируют в будущем отсутствие проблем при государственной регистрации прав и сделок с земельными участками и объектами недвижимости. Многие вопросы, связанные с землей, требуют специальных технических познаний в области землеустройства, кадастрового учета и иных областях, что требует квалифицированной юридической помощи еще до стадии оформления прав на землю.
