Саратовский минстрой уже давно атакует застройщиков исками в адрес администрации города с требованием отменить разрешения на строительство многоквартирных домов из-за недостаточного обеспечения жилых кварталов социальной инфраструктурой. А кто выдавал такие разрешения – вопрос открытый, вернее риторический. Теперь застройщики рискуют стать банкротами, а дольщики – обманутыми.
Действия минстроя Саратовской области вызывают большие вопросы. В последние месяцы, как обращает внимание издание «Бизнес-вектор», ведомство подало целый ряд исков к муниципальным властям, потребовав отозвать ряд разрешений на строительство в Саратове и Энгельсе. Претензии возникли к разрешениям, выданным компаниям «Саратовоблжилстрой», «Дубль-Л-Риэлт», «Шэлдом», «Кронверк», СК «Система» и не только. «Первой ласточкой» был «Новый век», который лишился разрешения на строительство в Энгельсе из-за отсутствия детских садов и школ в шаговой доступности. При этом издание говорит о 85 строящихся домах, которые будто бы не обеспечены соцобъектами. Впрочем, если посмотреть на проблему с другой стороны, девелоперы, особенно в регионах, никогда не проявляли особого энтузиазма в плане создания социальной инфраструктуры, предпочитая возводить максимально вместительные дома и не слишком заботясь о том, где будут учиться и лечиться их обитатели.
Кошмар для застройщиков
Столь кардинальные методы решения проблемы с обеспечением социальной инфраструктурой в регионе действуют лишь в последние месяцы. 30 мая были приняты поправки в закон «О регулировании градостроительной деятельности…». Они запрещают строить дома, если в соседних домах и школах нет мест, либо рядом с будущей застройкой не предусмотрены такие учреждения. Кажется, «драконовские» меры властей вводятся не на пустом месте, но каковы будут последствия такого закручивания гаек? У застройщиков есть препоны в виде неясных механизмов передачи готовых соцобъектов местному самоуправлению и финансирования их строительства. Кроме того, у девелоперов могут возникнуть проблемы с кредитованием, ведь деньги у банков берутся на постройку домов – строительство школы или детсада будет нецелевым использованием средств и неминуемо обернется штрафными санкциями для застройщиков. И если для новых проектов эти вопросы еще можно решить заблаговременно, то с теми, по которым разрешения приостановлены, могут возникнуть сложности. И не вполне ясно, будут ли достроены пресловутые 85 объектов, ведь не факт, что все компании смогут выполнить новые условия.
Губернатор Саратовской области Роман Бусаргин, в свою очередь, заверил, что власти действуют в интересах тех, кто в перспективе купит квартиры в этих домах.
Роман Бусаргин:
«Теперь в этой ситуации будет разбираться суд. Но наша позиция — на стороне будущих жильцов этих домов. Считаю, что люди, покупая квартиры, должны переезжать не на пустырь, а в полноценный жилой микрорайон, где есть школы, детские сады, другая инфраструктура».
Логика в слова главы региона есть, ведь застройщики действительно пренебрегают созданием комфортной социальной среды, но есть ощущение, что и власти Саратовской области несколько перегибают палку. Не пострадают ли в результате дольщики, купившие квартиры в потенциальных недостроях?
ГУ Саратовской области «Эксплуатация и обслуживание зданий» объявило аукцион на поставку системы видеоконференции для регионального правительства. Цена вопроса - чуть меньше 3 миллионов рублей.
Дальше – больше
Как сообщает издание, после того, как над строительством многоквартирных домов нависла угроза коллапса, саратовский минстрой ополчился на частное домостроение, хотя возникает вопрос, какое отношение к ней вообще имеют пресловутые нормативы на социальные объекты. «БВ» приводит историю саратовца, который с прошлого года не может построить в поселке частный дом, так как встречает массу препонов со стороны чиновников.
Мужчина приобрел участок прошлой осенью, вложив в покупку земли средства материнского капитала. Семья хотела купить дом в пригороде, чтобы на каникулах уезжать туда вместе с детьми. Сначала проблемы возникли с присвоением адреса. Как оказалось, у улицы, где располагается участок, нет название. В ноябре ей было дано наименование – она стала 2-м Радужным проездом. Собственники заключили договоры на водоснабжение и подключение электричества, а весной 2023 года – договор со строителями, оформив ипотеку – опять же, с использованием средств маткапитала.
Согласно закону, для строительства частного дома не нужно разрешения – нужно лишь уведомить власти о начале процесса. Однако, сделав это через «Госуслуги», мужчина с удивлением получил ответ властей – уведомление о недопустимости строительства.
Сложности административного деления
Чиновники объяснили, что участок расположен в зоне комплексного и устойчивого развития, и строительство частных домов разрешено лишь условно, а мэрия не дает своего согласия. В документе, который подписал и.о. замглавы города и председателя комитета по строительству Александра Гусева, говорится, что факт отнесения участка к указанной категории территорий зафиксирован в «Карте градостроительного зонирования территории Усть-Курдюмского МО Саратовского муниципального района Саратовской области». Соответствующий документ включен в Правила землепользования и застройки Усть-Курдюмского МО, которые были приняты собранием депутатов Саратовского района в 2013 году. Частный дом этим правилам противоречит, поэтому строить нельзя. Только Саратовского района больше нет – Усть-Курдюм присоединен к Саратову и считается чертой города.
При этом соседние участки давно раскуплены под жилую застройку, а их владельцы не в курсе, что нарушают распоряжение властей.
Положение дел осложняется тем фактом, что после присоединения Усть-Курдюма к Саратову сайт районной администрации удалили вместе с его содержимым.
Мужчину с его вопросом отправили в областной минстрой – теперь эта проблема в его компетенции.
Сплошной парадокс
Министерство устроило по вопросу о строительстве дома во 2-м Радужном переулке и еще нескольким адресам, где собственники оказались в похожей ситуации, общественные обсуждения. Их результатом стало полное исключение частного домостроительства в Усть-Курдюме. Как считают в ведомстве, раз район не укладывается в нормативы по обеспечению социальной инфраструктурой, частный дом здесь построить не могут. И не имеет значения, что владельцы зарегистрированы в городской квартире, а их дети ходят в детский сад и школу по месту жительства.
Таким образом, собственники оказались в неоднозначной ситуации. По правилам проект планировки территории предоставляет инвестор, который должен заключить договор на комплексное освоение территории. Пока нет договора, проекта быть не может. Найдется ли инвестор с учетом всех нынешних обстоятельств, тоже вопрос. Как правило, подобный массив, где участки уже распроданы частным владельцам, потенциального инвестора не привлекает. В результате возникает парадокс – участки, попавшие в зону комплексного и устойчивого развития, могут годами существовать без перспективы такового.
При этом, как указывает издание, в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда Москвы 10АП-27065/2021 указано: «Реализация заявителем права на осуществлении застройки участка не может быть поставлена в зависимость от действий уполномоченных органов по разработке документации по планировке территории». Но, видимо, в минстрое Саратовской области на проблему смотрят иначе – предпочтение, кажется, отдают соблюдению формальностей под видом заботы о социальной инфраструктуре, а не заботе о реальных гражданах, которым, к слову, приходится платить ипотеку за дом, который им не разрешают построить. Сейчас владелец участка ждет реакции от мэра Саратова Лады Мокроусовой и губернатора Романа Бусаргина.
